Die WEG-Verwalterin ohne Nachfolge
Sie sind 62, verwalten 1.800 WEG-Einheiten und haben keinen Nachfolger im Haus. Die Kinder wollen nicht. Der beste Mitarbeiter ist 58 und hat kein Kapital.
Erkennen Sie sich wieder?
Sechs Inhaber, sechs Geschäfte, eine Frage: Wer führt das weiter?
Sie haben Ihr Unternehmen über Jahrzehnte aufgebaut. Diese Situationen kennen wir aus Gesprächen mit Inhabern. Eine davon ist vermutlich Ihre.
Der Mietverwalter mit einem Großkunden
Sie verwalten 2.500 Mieteinheiten, 40 % davon für einen Bestandshalter. Der Vertrag läuft gut, aber Sie wissen, dass Käufer den Klumpen sehen. Sie wollen verkaufen, bevor der Kunde selbst konsolidiert.
Das Buchhaltungs-Backoffice für andere Verwalter
Sie buchen und rechnen ab für 30 Verwaltungen, 14 Mitarbeiter, alles remote. Der Umsatz ist wiederkehrend, die Marge gut. Sie sind 58 und haben keinen, der das übernimmt.
Der technische Verwalter im Sanierungsstau
Ihr Team steuert Instandhaltung und GEG-Maßnahmen für 120 Objekte. Die Nachfrage explodiert, Sie kommen nicht hinterher. Sie brauchen Kapital und Prozesse, nicht nur einen Nachfolger.
Der gewerbliche Property Manager
Sie betreuen 35 Büro- und Logistikobjekte für institutionelle Eigentümer. Ausschreibungen alle drei Jahre, Marge unter Druck. Sie wollen in eine Gruppe, die Backoffice teilt und Ihre Mandate hält.
Der Objektservice mit 60 Verträgen
Hausmeister, Reinigung, Winterdienst für Verwaltungen und Eigentümer. 60 laufende Verträge, 45 Mitarbeiter. Sie sind 64. Ein Konzern hat angefragt, aber Sie wollen, dass Ihre Leute bleiben.
Wir sprechen Ihre Sprache
Begriffe, die in Ihrem Betrieb jeden Tag fallen
Wer Ihr Unternehmen kaufen will, muss verstehen, wovon Ihre Leute reden. Das ist unser Wortschatz.
VermögensberichtSeit dem WEMoG legen Sie jährlich nach § 28 Abs. 4 WEG den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen offen.
AbrechnungsspitzeÜber die Jahresabrechnung beschließt die Gemeinschaft nur noch die Nachschüsse oder Anpassungen, nicht mehr das ganze Zahlenwerk.
Beschluss-SammlungDie Liste nach § 24 Abs. 7 WEG, die Sie nach jeder Versammlung unverzüglich nachtragen müssen.
ErhaltungsrücklageDas frühere Instandhaltungsgeld, um das in jeder Versammlung über Höhe und Entnahmen gestritten wird.
Zertifizierter VerwalterSeit Dezember 2023 kann jeder Eigentümer einen Verwalter nach § 26a WEG verlangen.
SonderhonorarDie Vergütung außerhalb der Grundpauschale, etwa für Sanierungsbegleitung, Mahnverfahren oder Zusatzversammlungen.
AbrechnungsfristDie Betriebskostenabrechnung muss dem Wohnungsmieter binnen zwölf Monaten zugehen, sonst entfällt die Nachforderung nach § 556 Abs. 3 BGB.
CO2-KostenaufteilungSeit 2023 teilen Sie die CO2-Kosten der Heizung nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG zwischen Vermieter und Mieter.
Ihr Jahr, wie wir es kennen
Januar bis MaiKontenabschluss, Heizkostenabrechnungen vom Messdienst einspielen, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte erstellen.
April bis JuliETV-Saison: Einladungen mit drei Wochen Frist, Abende in Gemeindesälen, danach Protokolle und Beschluss-Sammlung.
August bis OktoberBeschlossene Erhaltungsmaßnahmen vergeben, Handwerker steuern, Wirtschaftspläne für das Folgejahr vorbereiten.
November bis MärzWinterdienst und Heizungsausfälle, Betriebskostenabrechnungen vor Jahresende zustellen, Verträge und Bestellungen prüfen.
Systeme, mit denen wir in dieser Branche arbeiten:DOMUSHaufe PowerHausKarthagoImmoware24iX-Hauscasavifacilioo
Woran Sie merken, dass wir Ihr Geschäft kennen
Zahlen, Regeln, Fristen: was Ihre Branche gerade bewegt
Wer kauft, muss den Markt kennen. Das hier sind die Fakten, mit denen wir rechnen.
Hausverwaltungen nach Größe
% der Betriebe
Quelle: Listflix, September 2026
Was das für Sie heißt
Drei von vier Verwaltungen haben unter zehn Mitarbeiter. Genau dort entsteht der Nachfolgedruck, und genau dort kaufen wir.
Regulierung als Taktgeber
12/2020WEG-Reform: Abberufung des Verwalters jederzeit möglich
12/2023§ 26a WEG: Anspruch auf zertifizierten Verwalter
2024GEG: Beratungs- und Sanierungspflichten für Eigentümer
31.12.2026HKVO: Fernablesbare Zähler in allen Beständen
Sechs Fakten, die Sie zitieren können
- 01In Deutschland gibt es 31.279 Hausverwaltungen, davon 59,3 % Kleinstunternehmen (Listflix, September 2026).
- 02Die Zahl der umsatzsteuerpflichtigen Hausverwaltungen (WZ 68.32) sank von 2017 bis 2021 um 9 % auf 22.300 Betriebe (Destatis 2021).
- 039,28 Millionen Wohnungen in Deutschland gehören zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das sind 21,5 % aller Wohnungen (Zensus 2022).
- 04Die 4.300 VDIV-Mitgliedsunternehmen verwalten 8,7 Millionen Wohneinheiten (VDIV).
- 05Hausverwalter erhalten im Durchschnitt 26,60 € je WEG-Einheit und 26,74 € je Mieteinheit pro Monat (VDIV-Barometer 2024).
- 0670 % der deutschen Hausverwaltungen sind überlastet, 14 % nehmen keine neuen Mandate an (VDIV-Barometer 2025).
KI-Effizienz in dieser Branche
Welches Segment die Technik am stärksten hebt
Unsere Einschätzung für jedes Segment dieser Branche, nebeneinander. Der Balken zeigt, welcher Anteil der heutigen Arbeitszeit mit verfügbarer Technik automatisierbar ist.
6Segmente bewertet
3,8Durchschnittliche KI-Wirkung, Skala 1 bis 5
10 bis 60 %Spanne der automatisierbaren Arbeitszeit
| Segment | KI-Wirkung | Automatisierbare Arbeitszeit | Stärkster Ansatzpunkt |
|---|---|---|---|
| Immobilienbuchhaltung | 5 | 45 bis 60 % | Belegverarbeitung im Durchlauf |
| Hausverwaltung | 5 | 35 bis 50 % | Jahresabrechnung automatisch erstellen |
| Mietverwaltung | 4 | 30 bis 45 % | Nebenkostenabrechnung ohne Handarbeit |
| Property Management | 4 | 30 bis 45 % | Reporting für institutionelle Auftraggeber |
| Technische Verwaltung | 3 | 20 bis 35 % | Ausschreibung und Angebotsvergleich |
| Objektservice | 2 | 10 bis 20 % | Einsatzplanung und Tourenoptimierung |
Einschätzung von GTP, Stand September 2026. Keine Marktstudie. Quellen und Grenzen stehen auf der jeweiligen Segmentseite.
Was wir kaufen
Sechs Segmente rund um die Immobilie, klare Untergrenzen
WEG-Verwaltung (Plattform)
Der Kern: Verwaltungen mit stabilem Bestellungsbestand und zertifiziertem Team.
Ab: ab 2.500 Einheiten, ≥ 50 % WEG
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Mietverwaltung und SEVSondereigentums- und Mietverwaltung als Ergänzung zu einem WEG-Kern.
Ab: ab 800 Einheiten als Add-on
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Immobilien-Buchhaltung und BackofficeDienstleister, die für andere Verwalter abrechnen und buchen.
Ab: Bolt-on, EBITDA ab 0,5 Mio. €
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Technische Verwaltung und SanierungsbegleitungTeams, die Instandhaltung, Ausschreibung und GEG-Maßnahmen für Eigentümer steuern.
Ab: Add-on zu bestehender Plattform
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Gewerbliches Property ManagementVerwaltung von Büro-, Handels- und Logistikobjekten für institutionelle Eigentümer.
Ab: Team ab 5 MA, Verträge > 18 Monate
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Hausmeister- und ObjektserviceFacility-nahe Dienste mit wiederkehrenden Verträgen an Verwaltungen und Eigentümer.
Ab: Add-on, Geschäft aus Rahmenverträgen
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Was wir nicht kaufen
- Reine Makler ohne Verwaltungsbestand
- Reine Sachverständigen- und Gutachterbüros
- Verwaltungen, bei denen die Mehrheit der Bestellungen in unter 18 Monaten ausläuft
Warum wir genau diese Branche kaufen
Drei Gründe, jeder mit Quelle
Der Markt schrumpft an der Basis und wächst in der Mitte
Deutschland zählt 31.279 Hausverwaltungen (Listflix 09/2026). 59,3 % davon haben unter zehn Mitarbeiter. Die Zahl der umsatzsteuerpflichtigen Betriebe sank seit 2017 um 9 % auf 22.300 (Destatis 2021). Wer heute 800 bis 8.000 Einheiten verwaltet, sitzt genau in der Zone, die Nachfolger und Käufer suchen.
Die Nachfrage übersteigt die Kapazität
70 % der Verwaltungen sind überlastet, 14 % nehmen keine neuen Mandate mehr an (VDIV-Barometer 2025). Gleichzeitig planen Verwalter eine Erhöhung der WEG-Vergütung um 12 bis 13 % (VDIV 2025). Eine Branche mit Preismacht und Personalmangel ist der richtige Ort für Automatisierung im Backoffice.
Regulatorik belohnt Größe und Struktur
Seit Dezember 2023 verlangt § 26a WEG den zertifizierten Verwalter. Die HKVO fordert Fernablesung bis 31.12.2026, das GEG 2024 bringt Beratungspflichten. Die WEG-Reform 2020 erlaubt die Abberufung jederzeit. Verwaltungen mit Prozessen, Zertifikaten und digitaler Buchhaltung gewinnen.
Was Ihr Unternehmen wert ist
Bewertung in fünf Sätzen, Korridor mit Quelle
Bewertungslogik
- Käufer bewerten Immobilien-Dienstleister nach nachhaltigem EBITDA, Verwaltungen zusätzlich nach Einheiten.
- Das EBITDA wird um einen marktüblichen Geschäftsführer-Lohn bereinigt.
- Der Multiple hängt von Wiederkehr, Vertragslaufzeiten und Teamtiefe ab.
- WEG-Einheiten sind wertvoller als Mieteinheiten, Laufzeitverträge wertvoller als Ausschreibungen.
- Kaufpreis ist immer Unternehmenswert minus Nettoverschuldung plus überschüssige Liquidität.
Marktkorridor EBITDA-Multiple (Fremdquelle, kein GTP-Angebot)
3x
4x
5x
6x
7x
8x
Kleinere Verwaltungen: 4 bis 5x
Größere Verwaltungen: 6 bis 7x
Quelle: DUB KMU-Multiples Q2/2026
Werttreiber
- Mehrere zertifizierte oder fachverantwortliche Personen neben dem Inhaber
- Bestellungen und Verträge mit Restlaufzeit über 18 Monate
- Digitale Buchhaltung und Objektdaten, kein Aktenordner
Wertminderer
- Inhaber hält alle Kundenbeziehungen allein
- Ein Kunde über 30 % des Umsatzes
- Rückstau bei Abrechnungen, Versammlungen oder Instandhaltung
Was Sie im ersten Gespräch bekommen
30 Minuten, vertraulich, mit einem Partner. Wir rechnen Ihren Wertkorridor gemeinsam durch, nennen die drei Faktoren, die ihn am stärksten bewegen, und sagen offen, wo wir Abschläge sehen. Zügig danach bekommen Sie das schriftlich, auch wenn wir absagen.
Marktkorridor, dritte Quelle
Wofür vergleichbare Unternehmen im Markt gehandelt werden
| Größenklasse | EBITDA-Multiplikator |
|---|---|
| Micro-Cap, Umsatz unter 5 Mio. € Für die meisten Nachfolgefälle in diesem Segment die einschlägige Klasse | 3,5 bis 5,5x |
| Small-Cap, Umsatz 5 bis 50 Mio. € | 5,0 bis 7,0x |
Kategorie Unternehmensnahe Dienstleistungen (B2B). Quelle: DUB KMU-Multiples Q2/2026. Die DUB-Werte stammen aus einer Unternehmensbörse und bilden Angebote und Erwartungen ab, nicht abgeschlossene Transaktionen. Es ist der Korridor eines unabhängigen Dritten, kein Angebot von GTP.
Vom Multiplikator zum Geld
Der Multiplikator ergibt den Unternehmenswert, nicht den Betrag auf Ihrem Konto. Dazwischen liegen vier Posten:
- Netto-Finanzverbindlichkeiten
- Darlehen, Leasing und Gesellschafterkonten werden abgezogen, Kassenbestand kommt dazu.
- Working Capital
- Wir rechnen auf ein normales Niveau. Ein leergeräumtes Konto vor dem Verkauf mindert den Preis.
- Investitionsstau
- Fahrzeuge, Messtechnik und Software, die in den nächsten zwei Jahren fällig sind, gehen vom Preis ab.
- Struktur der Zahlung
- Ein Teil des Preises läuft über Rückbeteiligung oder eine erfolgsabhängige Komponente, nicht alles fließt bei Unterschrift.
Was in den unteren Bereich drückt
Trifft einer dieser Punkte zu, ist das untere Ende des Korridors der Ausgangspunkt, nicht die Mitte:
- Der Inhaber hält die wichtigsten Kunden persönlich
- Kurze Restlaufzeiten oder jederzeit kündbare Verträge
- Ein Kunde steht für mehr als 20 % vom Umsatz
- Keine zweite Führungsebene, die den Betrieb ohne den Inhaber führt
Alle vier rechnen wir im Erstgespräch offen mit Ihnen durch. Auch wenn das Ergebnis Ihnen nicht gefällt.
Was wir vorhaben
Nach dem Kauf: was bleibt und was dazukommt
Wir kaufen nicht, um zu zerlegen. Wir bauen aus mehreren inhabergeführten Betrieben einen Verbund, in dem jeder eigenständig bleibt und keiner mehr allein ist.
Eigenständig, wie bisher
- Name, Marke und Ihre Telefonnummer
- Standort und Räume
- Ihr Team und die Führung vor Ort
- Kundenverträge und die gewohnten Ansprechpartner
- Ihre Preise und Ihre fachliche Handschrift
Was für Ihr Unternehmen gilt, halten wir im Kaufvertrag fest. Keine mündlichen Zusagen.
Neu im Verbund
- Backoffice-Entlastung
- Rechnungslauf, Dokumentation und Standardkorrespondenz laufen automatisiert. Ihre Leute prüfen, statt zu tippen.
- Mitarbeitersuche
- Gemeinsame Ausschreibungen, Ausbildungswege und Vertretungen zwischen den Betrieben im Verbund.
- Fachlicher Austausch
- Vier Treffen im Jahr mit den anderen Inhabern und Führungskräften. Auslegungsfragen, Normen und Preise gemeinsam bewerten.
- Gemeinsame Kundenentwicklung
- Ihre Kunden brauchen oft auch Leistungen der Schwesterbetriebe. Das geht über Empfehlung, nie über Ihren Kopf hinweg.
- Einkauf und Software
- Lizenzen, Versicherungen und Messmittel zu Konditionen, die ein einzelner Betrieb nicht bekommt.
- Kapital
- Für Nachbesetzung, Standorterweiterung oder Zukäufe steht Eigenkapital aus dem Fonds bereit.
Warum dieser Weg
Die Nachfolge ist geregelt, ohne dass Ihr Lebenswerk in einem Konzern verschwindet. Der Betrieb bekommt Größe bei Einkauf, Personal und Technik, behält aber Namen, Kunden und Entscheidungswege. Und Sie entscheiden, ob Sie weiter führen, beraten oder nach der Übergabe gehen.
Zwei Käufertypen, ein Unterschied
Mittelständischer Direktkäufer oder großer Konsolidierer?
Wer den Preis maximieren will, sollte beide prüfen. Wer das Lebenswerk erhalten will, sollte wissen, was jeder Weg bedeutet.
| Generation Tech Partners | Große Konsolidierer (Odevo, Emeria, Novumstate) | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Marktkorridor, offen gerechnet | Oft höher |
| Antwort | Zügig, mit Begründung | Wochen, oft im Bieterprozess |
| Name und Standort | Bleiben | Häufig Rebranding und Zentrale |
| Ihre Rolle danach | GF auf Zeit, Beirat, Rückbeteiligung bis 25 % | Meist Ausstieg nach Übergabe |
| Team | Bleibt, wird im Backoffice entlastet | Integration in Konzernprozesse |
| Branchenkenntnis | Marktzahlen, Regulierung, Sub-Segmente auf dieser Seite | Ja, oft tiefer |
Beide Wege gehen direkt oder über einen M&A-Berater. Mit Berater arbeiten wir genauso gern.
Warum wir dieses Segment kaufen
Eine Verwaltung ist kein Bestand, sondern eine Vertrauensbeziehung zu Beiräten, Eigentümern und Mietern. Die überträgt man nicht per Kaufvertrag. Deshalb reden wir zuerst über Ihre Leute und erst dann über den Preis.
Ich verantworte Kaufvertrag und Übergabe. Beim Share Deal bleiben Ihre Bestellungen bestehen, kein neuer Beschluss je WEG. Das klären wir vor dem Angebot, nicht danach.
Für M&A-Berater, Steuerberater und Nachfolgeberater
Ihr Mandant ist Dienstleistungen rund um die Immobilie? So entscheiden wir.
Sie haben einen Mandanten in diesem Segment? So prüfen wir, und das sagen wir Ihnen zu.
Mindestgrößen je Segment
- WEG-Verwaltung (Plattform): ab 2.500 Einheiten, ≥ 50 % WEG
- Mietverwaltung und SEV: ab 800 Einheiten als Add-on
- Immobilien-Buchhaltung und Backoffice: Bolt-on, EBITDA ab 0,5 Mio. €
- Technische Verwaltung und Sanierungsbegleitung: Add-on zu bestehender Plattform
- Gewerbliches Property Management: Team ab 5 MA, Verträge > 18 Monate
- Hausmeister- und Objektservice: Add-on, Geschäft aus Rahmenverträgen
Diese Kennzahlen gehören in den Teaser
- Anteil des größten Eigentümers
- Anteil wiederkehrender Umsatz
- Anzahl Mandanten
- Grundhonorar je Einheit im Monat
- Techniker und Ingenieure im Team
- Umsatzanteil des größten Auftraggebers
- Umsatzanteil des größten Kunden
- Umsatzanteil des größten Mandanten
Was Sie von uns bekommen
- Sie erhalten zügig eine klare Rückmeldung mit Begründung. Auch ein Nein kommt schriftlich.
- Wir sprechen den Mandanten nur über Sie an. Nie an Ihnen vorbei.
- Der Preis aus unserem indikativen Angebot ändert sich nur, wenn die Prüfung etwas anderes zeigt als Ihre Unterlagen.
- Kapital aus unserem Fonds mit 60 Mio. €. Wir suchen im Prozess keine Investoren.
- Passt Ihr Mandant nicht zu uns, sagen wir Ihnen, wer passen könnte.
Alle 24 Segmente und Mindestgrößen: Ankaufsprofil für Berater
Häufige Fragen
Was Inhaber uns fragen
Wie viel ist mein Immobilien-Dienstleister wert?
Bei Hausverwaltungen rechnen Käufer oft je Einheit: 300 bis 800 € je WEG-Einheit (Venture Advisory Partners 2025). Buchhaltungs-, Technik- und Objektservice-Dienstleister bewerten wir nach EBITDA und Anteil wiederkehrender Verträge. Den Korridor nennen wir nach dem Erstgespräch.
Muss ich nach dem Verkauf sofort aufhören?
Nein, Sie bleiben so lange, wie Sie wollen. Übliche Modelle sind Geschäftsführung auf Zeit für zwölf bis 36 Monate oder ein Beiratssitz. Beides fixieren wir im Kaufvertrag. Das Enddatum legen Sie fest.
Was passiert mit meinen Mitarbeitern?
Alle Arbeitsverträge bleiben unverändert bestehen, das gilt gesetzlich nach § 613a BGB und ist unser erklärtes Modell. Wir kaufen Hausverwaltungen wegen des Teams, nicht trotz des Teams. Entlastung entsteht durch zentrale Buchhaltung und Automatisierung, nicht durch Stellenabbau.
Kann ich beteiligt bleiben?
Ja, eine Rückbeteiligung bis 25 % ist möglich. Sie verkaufen die Mehrheit, sichern Ihr Kapital und profitieren am Wertzuwachs der Gruppe. Alternativ kaufen wir 100 %. Beides ist bei uns Standard, nicht Ausnahme.
Wie schnell bekomme ich eine Antwort?
Wenige Tage nach dem Erstgespräch. Sie erfahren, ob Ihre Verwaltung in unser Profil passt und in welchem Wertkorridor wir denken. Ein schriftliches indikatives Angebot folgt zwei bis drei Wochen nach Einsicht in Bestandsliste und Zahlen.
Soll ich mit einem M&A-Berater verkaufen?
Das entscheiden Sie. Viele Inhaber arbeiten mit einem Berater, und wir arbeiten gern mit ihm zusammen. Ein guter Berater bereitet Unterlagen vor und spart beiden Seiten Zeit. Kommen Sie direkt, führen die Partner den Prozess selbst. Einen eigenen Anwalt und Steuerberater sollten Sie in jedem Fall hinzuziehen.
Kaufen Sie auch ohne Verwaltungsbestand, zum Beispiel reine Buchhaltung oder Objektservice?
Ja. Immobilien-Buchhaltung, technische Verwaltung und Objektservice kaufen wir als eigenständige Unternehmen ab 0,5 Mio. € EBITDA oder als Ergänzung zu einer Verwaltungsplattform. Voraussetzung ist ein wiederkehrender Umsatzanteil über 70 % und ein Team, das ohne den Inhaber liefert.
Warum GTP statt Odevo, Emeria oder Novumstate?
Große Konsolidierer zahlen oft mehr, verlagern aber Backoffice und Entscheidungen in Zentralen. Wir bieten Geschwindigkeit, Rückbeteiligung, Ihre Region als Fokus und Team-Kontinuität. Wer den Preis maximieren will, sollte beide Wege prüfen. Wer das Lebenswerk erhalten will, spricht mit uns.
Erster Schritt
Sprechen Sie mit einem Käufer, der Ihre Branche kennt
Ein Gespräch von 30 Minuten reicht, um zu wissen, ob wir zueinander passen. Danach erhalten Sie eine schriftliche Einschätzung mit Begründung.
Oder rufen Sie an: +49 40 89741812
VertraulichIhre Anfrage sehen nur die drei Partner. NDA auf Wunsch vorab. Keine Weitergabe an Dritte.